Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet. Het Bouwbesluit is vervangen door het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en het bestemmingsplan door het omgevingsplan van de gemeente. De belangrijkste verandering voor wie wil bouwen is de zogenoemde knip: de vroegere omgevingsvergunning voor bouwen is gesplitst in twee aparte toetsen, die elk hun eigen regels, tekeningen en soms een eigen procedure hebben.

Hier beoordeelt de gemeente of het bouwwerk past op die plek: functie, bouwhoogte, bebouwingspercentage, afstand tot de erfgrens, parkeren en welstand (nu het uiterlijk van bouwwerken, vastgelegd in het omgevingsplan of een beleidsregel). Voor dit deel wil de gemeente zien hoe het gebouw eruit komt te zien en hoe het zich tot de omgeving verhoudt:

— Situatietekening op kadastrale ondergrond met maten tot de perceelsgrenzen (schaal 1:500 of 1:1000)

— Plattegronden, gevels en doorsneden van de bestaande en nieuwe toestand (meestal 1:100)

— Materiaal- en kleurenstaat van de gevels en het dak

— Een toelichting op het gebruik en, waar nodig, een parkeerbalans of ruimtelijke onderbouwing

— Foto’s van de bestaande situatie en de belendingen

Of een omgevingsplanactiviteit vergunningplichtig is, bepaalt de gemeente zelf in het omgevingsplan. Dat verschilt per gemeente en soms per wijk; het is dus altijd maatwerk om dat na te kijken.

Dit is de toets aan het Bbl: constructieve veiligheid, brandveiligheid, daglicht, ventilatie, energieprestatie (BENG), milieuprestatie (MPG), toegankelijkheid en geluid. Veel kleinere bouwwerken zijn voor dit deel vergunningvrij, maar moeten wel aan het Bbl voldoen. Voor nieuwbouw in gevolgklasse 1 (onder meer grondgebonden woningen en kleine bedrijfsgebouwen) vervalt de gemeentelijke technische toets en komt er onder de Wet kwaliteitsborging (Wkb) een bouwmelding met een onafhankelijke kwaliteitsborger voor in de plaats. Voor grotere of risicovollere gebouwen blijft de gemeente toetsen.

De technische stukken zijn in alle gevallen grotendeels dezelfde:

— Bouwkundige tekeningen op 1:100 en principedetails op 1:5 of 1:10 van fundering, gevel, dak en aansluitingen

— Constructieberekeningen en -tekeningen

— Daglicht- en ventilatieberekening per verblijfsruimte

— BENG- en MPG-berekening bij nieuwbouw

— Brandveiligheidstekening met compartimentering, vluchtroutes en WBDBO-eisen

— Oppervlaktestaat volgens NEN 2580 (gebruiksoppervlakte en verblijfsgebied)

Voor dakkapellen, aan- en uitbouwen, bijgebouwen en interne verbouwingen bestaan landelijke regels voor vergunningvrij bouwen, en gemeenten kunnen in het omgevingsplan meer of minder ruimte geven. Vergunningvrij betekent niet regelvrij: het Bbl geldt altijd, en bij een monument of beschermd stadsgezicht gelden strengere regels. Wij lopen de vergunningcheck altijd eerst door voordat we een aanvraag voorbereiden. Dat voorkomt onnodige leges en tijd, of, omgekeerd, een bouwstop omdat een vergunning toch nodig bleek.

— Een bestaande toestand die niet klopt, waardoor de behandelaar het plan niet kan beoordelen. Begin met goede revisietekeningen.

— Het omgevingsplan niet vooraf gelezen: een hoogte of afstand die net niet past, kost maanden.

— Onvolledige stukken. Het Omgevingsloket controleert niet inhoudelijk; de gemeente vraagt pas na indiening om aanvullingen en de klok staat dan stil.

— Geen vooroverleg bij een afwijking. Een conceptaanvraag of vooroverleg kost weinig en geeft vooraf duidelijkheid over de kansen.

De behandeltermijn voor een reguliere procedure is acht weken, eenmalig te verlengen met zes weken. Een goed voorbereide aanvraag haalt die termijn; een onvolledige aanvraag zelden.